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Der Marktwert einer Immobilie

Von Martina  /  27 Juni 2019
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Fast jeder zweite Immobilieneigentümer schätzt den Wert seines Objekts zu hoch ein – meist um 20 % – 40 %. Doch was macht den Wert einer Immobilie oder generell einer Sache aus? Im Verlaufe der Zeit haben sich unterschiedliche Konzepte herauskristallisiert. REMAX Switzerland stellt diese hier kurz vor.

 

Kosten, Preis und Wert einer Immobilie

Beim Kauf eines Produktes stellt sich die Frage nach den Kosten, dem Preis und dem Wert. Die drei Begriffe ähneln sich und ihre Definitionen sind teilweise austauschbar. Bei einer Immobilie haben sie allerdings ganz unterschiedliche Bedeutungen. Bei einem Produkt bezeichnen die Kosten den für die Erzeugung notwendigen Verzehr an Gütern und Dienstleistungen. Diese Kosten und eine Gewinnspanne ergeben den Preis. Beim Begriff Wert wird zwischen Marktwert (objektiver Wert) und Nutzwert (subjektiver Wert) unterschieden. Der Marktwert ist im Idealfall der erwartete oder geschätzte Verkaufspreis, zu dem in einem funktionierenden Markt verkauft werden kann. Der Nutzwert dagegen ist je nach Person verschieden. Er kann kaum in Geldeinheiten ausgedrückt werden. Der Nutzwert hat aber grossen Einfluss auf den letztendlichen Transaktionspreis im Verkaufsfall.

Gemäss dem Bundesgericht ist der Verkehrswert der objektive Marktwert einer Immobilie. Das ist der Wert, der bei einer Veräusserung im normalen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist. Nach dem heutigen Verständnis ist damit der Höchstpreis gemeint, den ein objekttypischer Käufer zahlen würde. Ausserdem handelt es sich laut Bundesgericht bei den Ausdrücken Marktwert und Verkehrswert um übereinstimmende Begrifflichkeiten.

Das Ziel der modernen Immobilienbewertung ist die Schätzung des Marktwertes. Wie aber ermittelt man diesen? Schliesslich gibt es nur selten zwei gleiche Objekte und es gibt auch keine zentrale Börse, um Informationen über aktuelle Transaktionen zu erhalten. Für die Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie gibt grundsätzlich drei Methoden: Die Verlgeichswertmethode geht davon aus, dass sich die Zahlungsbereitschaft an tatsächlich realisierten Kaufpreisen von vergleichbaren Objekten anlehnt. Die Ertragswertmethode stellt den Nutzwert in das Zentrum. Und die Sachwertmethode nimmt an, dass der Preis den Gebäude- und Bodenwert nicht übersteigen kann. Renditeliegenschaften werden in der Regel mit der Ertragswertmethode geschätzt. Bei Eigenheimen kommt dagegen meist die Vergleichs- oder die Sachwertmethode zum Zuge.

 

Die professionelle Immobilienbewertung

Durch die Digitalisierung haben die Informationsmenge und Transparenz zugenommen. Vergleichsmodelle (sogenannte hedonische Methoden) erzielen im Eigenheimmarkt in mehr als der Hälfte aller Fälle einen Schätzfehler von weniger als 10 %. Je nach Region und Immobiliensegment stehen jedoch nur wenige Daten zur Verfügung oder es werden gebäude- oder lagespezifische Eigenschaften nicht richtig abgebildet. Dann können Schätzfehler von über 20 % die Folge sein. Ohne Sach- und Fachverstand erstellte «Schnellbewertungen» (im Internet leider häufig zu finden) sind deshalb sehr gefährlich und auch wenig aussagekräftig. Psychologie und Zufall regieren ausserdem mit. Oft wird der Transaktionspreis durch subjektive Faktoren beeinflusst. Er enthält deshalb auch eine Zufallskomponente. Beide aber sind beeinflussbar. Professionelle und erfolgreiche Immobilienmakler wissen wie. Sie sind clever organisiert, agieren innerhalb eines Netzwerkes und tauschen sich aus. Wenn Sie den Marktwert Ihrer Immobilie ermitteln möchten, nehmen Sie einfach Kontakt auf zu einem REMAX Makler in Ihrer Nähe.

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